Бизнес-план агентства недвижимости

02.02.2018 354 0

1.Инвестиционный меморандум

Как известно, даже со временем недвижимость не обесценивается, так как спрос на нее есть всегда. В то же время, далеко не каждый человек может сам найти подходящий вариант, который устроит его по стоимости, площади и другим параметрам. Чтобы решить эту проблему, люди идут в агентства недвижимости. Как показывает практика, даже в периоды кризиса проблемы с клиентами тут бывают довольно редко.

Факторы, влияющие на успех проекта:

  • большое количество потенциальных клиентов;
  • широкий выбор ресурсов и инструментов для работы;
  • всегда свободный вход на рынок;
  • низкие первоначальные затраты;
  • весомый доход от сделок.

При этом не стоит думать, что бизнес является простым и легким. Для успешной работы необходим четкий план, который позволит вести деятельность с минимальными рисками. Крайне желательно, чтобы у предпринимателя уже был опыт в этой сфере. Учитывая эти факторы, можно уже уверенно стартовать в данном бизнесе.

Рассмотрим предполагаемые финансовые показатели:

  1. Сумма первоначальных вложений составит 428 тысяч рублей.
  2. Выход на точку безубыточности произойдет в первый месяц работы.
  3. Примерный срок окупаемости составит полгода.
  4. Вероятная рентабельность составит 88%.
  5. Чистая прибыль за месяц должна составить 77 тысяч 275 рублей.

Итак, рассмотрев инвестиционный меморандум, перейдем к другому этапу.

2.Описание бизнеса

В нашем случае агентство недвижимости будет предоставлять услуги по купле-продаже и аренде недвижимости. Основными клиентами будут физические лица, но при этом возможно оказание услуг и юридическим лицам. Сезонности в бизнесе не будет, а главным приоритетом будет грамотное выстраивание работы и гибкость к изменению внешних условий.

Основные функции, которые будет выполнять агентство недвижимости

Работа сотрудников агентства будет заключаться в том, чтобы найти возможных покупателей и арендаторов недвижимости. Также будут подбираться подходящие варианты недвижимости по запросу покупателей или арендаторов. Будет проводиться ознакомление клиентов с объектами недвижимости.

В ходе сделки агентство будет оказывать помощь в сборе и оформлении всех необходимых документов. Сотрудники компании будут следить за грамотностью оформления всех бумаг, а также они будут проверять их на соответствие действующему законодательству.

Агентство может выступать посредником при представлении интересов клиента. Это может потребоваться, например, при взаимодействии с государственными органами и с различными специалистами, участвующими в сделке.

В агентстве клиент сможет получить полную и правдивую информацию о том объекте, который участвует в сделке. Также клиент изучает все условия сделки. Специалисты по недвижимости могут предложить клиенту страховку на недвижимость.

Риелторы обязаны хранить тайну сделки и всю информацию, полученную в ходе работы. Также представители агентства отвечают за сохранность документов, доверенных ему в процессе взаимодействия с клиентом.

Агенты по недвижимости должны постоянно изучать рынок и заниматься поиском предложений на недвижимость. Кроме того, они изучают и уровень спроса на те или иные объекты для оценки вероятной прибыли.

Чтобы по максимуму увеличить доход, агентство недвижимости будет оказывать дополнительные услуги:

  • юридические консультации;
  • помощь в заключении договоров;
  • сбор и оформление различных документов.

Агентство будет работать по следующему графику:

С 10.00 до 21.00 – в рабочие дни;

С 9.00 до 18.00 – в выходные дни.

3.Описание рынка сбыта

Клиентами агентства будут лица, заинтересованные в аренде, покупке, продаже или сдаче в аренду недвижимости. Предполагаемый средний возраст клиентов: от 30 до 55 лет.

Что касается социального положения потенциальных клиентов, то они будут, как правило, из среднего класса и выше, так как большинство людей будут приобретать квартиры с более-менее высокими доходами (аналогично и при покупке жилья в ипотеку).

Вероятный семейный доход у клиентов агентства будет составлять от 70 до 120 тысяч рублей. Учитывая условия банков, можно предположить, что они смогут позволить себе ипотеку с ежемесячным платежом в размере от 15 до 30 тысяч рублей. Если будут клиенты с более низкими доходами, то предполагается подбор более дешевых вариантов жилья.

Как показывает практика, клиентами подобных агентств являются на 60% семейные пары, 30% - это, как правило, одинокие люди в возрасте до 30 лет и 10% – это люди других возрастных и социальных категорий.

Примерно восемьдесят процентов клиентов будут с высшим образованием, десять – со средне-специальным и оставшиеся десять – со средним.

Планируется, что жилье в нашем агентстве будет приобретаться со следующими целями:

  • для личного пользования;
  • для коммерческих целей;
  • в качестве инвестиционного проекта (например, когда жилье приобретается еще на этапе строительства и продается по его завершению).

Как отмечается Росстатом, ежегодно число квартир в нашей стране увеличивается. Основываясь на этом, можно сделать вывод, что число сделок постоянно увеличивается. Таким образом, потребность в услугах риелторов возрастает.

Количество сделок в Москве

4.Продажи и маркетинг

Конечно, нужно понимать, что среди агентств недвижимости очень высокая конкуренция. В связи с этим следует значительную часть усилий приложить для создания эффективной рекламной кампании. Наряду с этим, следует подходить к этому вопросу грамотно и действовать рационально, стараясь по возможности экономить средства.

Рекомендуемые каналы продвижения бизнеса:

1.Интернет-каталоги бесплатных объявлений

Очевидно, что такой способ рекламы позволяет получить клиентов без каких-либо вложений и усилий. Конечно, для этого лучше выбирать наиболее популярные каталоги, которые точно позволят получить свою целевую аудиторию.

2.Реклама в социальных сетях

Тут, опять же, все тоже очень просто и, как правило, бесплатно. Можно создать сообщество, пригласить в него своих друзей и начать продвигаться. Естественно, можно сделать и отдельную страничку пользователя с рекламой.

3.Разработка и продвижение собственного сайта

В этом случае придется немного потратиться, но результаты должны быть хорошими. После того, как сайт готов, для него можно настроить контекстную рекламу или SEO-продвижение по ключевым запросам.

Число сделок в г.Казань

5.Производственный план

Итак, ключевой целью тут является открытие агентства недвижимости и извлечение из этого бизнеса максимальной прибыли. Разобьем весь процесс открытия на этапы.

1 этап

Как и полагается, сначала происходит оформление документов, необходимых для регистрации предприятия – это может быть ИП, либо ООО. В данном случае использует код ОКВЭД 70.31.1. (под ним подразумевается предоставление посреднических услуг при заключении различных сделок с недвижимостью). Лицензирование тут не требуется.

Что касается налогов, то предприниматель в данном случае может выплачивать ЕНВД или работать по УСН. В нашем бизнес-плане будет использоваться ЕНВД.

Открываем расчетный счет – это можно сделать в большинстве известных банков и с условиями лучше ознакомиться в конкретном учреждении.

Для полноценной работы риелтерского агентства желательно использовать печать, хотя законом это не требуется. По крайней мере, это позволяет выработать некую лояльность со стороны клиентов.

2 этап

Ищем место для ведения деятельности. Для подбора подходящего помещения для работы можно изучить рынок соответствующей недвижимости. Желательно, чтобы это был офис площадью примерно в пятнадцать – двадцать квадратных метров. Рекомендуется подбирать помещение в здании, рядом с которым есть нормальная парковка для некоторого количества автомобилей. Также желательно, чтобы офис располагался неподалеку от центра города. Возможно, лучше работать в торговом комплексе или крупном бизнес-центре.

3 этап

После подбора подходящего офиса делается ремонт, если это требуется. Закупается мебель, техника и канцелярские принадлежности для ведения бизнеса. Осуществляется поиск и обучение сотрудников. Проводится рекламная кампания, о которой говорилось выше. После выполнения всех изначальных планов можно уже начинать полноценную деятельность агентства.

6.Организационная структура

Одним из основных факторов, влияющих на прибыль, будут сотрудники агентства. Согласно плану, штат компании будет состоять из следующих должностей:

  • директор;
  • риелторы (четыре человека);
  • юрист;
  • офис-менеджер;
  • уборщица.

Таким образом, всего потребуется найти семь сотрудников (если, конечно, директором будет работать владелец бизнеса). От риелторов потребуются такие качества, как коммуникабельность, доброжелательность и вежливость при общении с людьми. Юрист, само собой, должен обладать профильным образованием и сопутствующим опытом. На должность офис-менеджера можно взять, по сути, любого ответственного и добросовестного человека. Уборщица, вероятно, не будет постоянно находиться в офисе и ее график работы вместе с конкретными обязанностями можно будет обсудить уже в индивидуальном порядке.

Нужно учесть и то, что текучесть кадров в большинстве агентств очень высокая. Это объясняется тем, что заработок у риелторов весьма нестабилен и порой его вообще нет в первое время работы. Для того, чтобы удерживать и мотивировать людей, возможно, стоит подумать о минимальном окладе и/или других особенностях заработной платы.

Большое внимание нужно уделить обучению риелторов, которые в первую очередь должны во всех деталях ознакомиться со своими обязанностями. Функции агента по недвижимости могут со временем меняться, но в целом такой сотрудник обычно выполняет следующие обязанности:

  • поиск клиентов и собственников недвижимости;
  • проведение переговоров и консультаций;
  • сопровождение сделок с недвижимостью (сюда входит сбор документов и заключение договоров);
  • проведение мониторинга рынка недвижимости, изучение основных тенденций и ценовой политики по разным отраслям.

Между клиентом и риелтором будет обязательно заключаться договор, в котором подробно будет расписываться весь порядок оказания услуг. Если это понадобится, агентом также будут представляться и интересы клиента, а действовать этот сотрудник будет в полном соответствии с существующими нормативно-правовыми актами. В идеале для успешной работы риелтор должен быть знаком с гражданским, жилищным, семейным и земельным кодексами.

Как было сказано выше, в штате агентства будет и опытный юрист – он будет заниматься решением различных правовых вопросов. По сути, он будет помогать риелторам в заключении договоров и решении различных спорных моментов.

Заниматься текущими задачами и обрабатывать первоначальные звонки от клиентов будет офис-менеджер. От него, помимо основных обязанностей, потребуется грамотная устная и письменная речь. Естественно, у этого сотрудника должен быть презентабельный внешний вид, так как клиенты будут иногда приходить в офис компании.

Зарплата юриста, офис-менеджера и уборщицы будет фиксированной. Обязанности этих сотрудников будут обсуждаться в индивидуальном порядке, но при этом их работа не будет иметь четкого плана. Риелторы, в свою очередь, будут получать оклад в виде 10 тысяч рублей в месяц и премиальную часть, которая будет составлять сорок процентов от прибыли, полученной агентством за счет усилий конкретного агента.

Рассмотрим зарплатный фонд для первого месяца работы:

  1. Риелторы (четыре человека) – оклад 40.000 + премия 150.400 = 190.400 рублей на всех.
  2. Директор – 30.000 рублей.
  3. Юрист – 25.000 рублей.
  4. Офис-менеджер – 20.000 рублей.
  5. Уборщица – 10.000 рублей.
  6. Оплата страховых взносов за всех сотрудников – 37.500 рублей.

Получается, что всего за первый месяц на зарплату работников уйдет 272.900 рублей. Предполагается, что при дальнейшей работе этот показатель будет составлять не более 314.700 рублей в месяц.

7.Финансовый план

Конечно же, прибыль сама по себе будет зависеть от нескольких параметров, которые могут не войти в рамки данного бизнес-плана. В данном бизнес-плане мы постарались разобрать абсолютно все статьи расходов, которые при необходимости можно будет сократить или даже полностью исключить. В результате будет гораздо проще посчитать приблизительные доходы и расходы.

Первоначальные вложения

Изучим вероятные расходы, необходимые для открытия агентства недвижимости:

  1. Оформление документов – 20.000 рублей.
  2. Плата за аренду помещения на три месяца – 48.000 рублей.
  3. Ремонт офиса – 40.000 рублей.
  4. Закупка мебели – 50.000 рублей.
  5. Закупка техники – 120.000 рублей.
  6. Создание сайта – 50.000 рублей.
  7. Разработка и проведение первоначальной рекламной кампании – 100.000 рублей.

Итого: 428.000 рублей.

Ежемесячные расходы

Что касается регулярных ежемесячных расходов, то цифры будут уже несколько другими:

  1. Аренда офиса – 16.000 рублей.
  2. Оплата телефонной связи и интернета – 3.000 рублей.
  3. Транспортные расходы – 5.000 рублей.
  4. Оплата коммунальных услуг – 3.000 рублей.
  5. Фонд оплаты труда (в среднем) – 294.583 рублей.
  6. Затраты на рекламу – 30.000 рублей.
  7. Оплата услуг бухгалтера (аутсорсинг) – 3000 рублей.

Итого: 354.583 рублей.

План продаж

Далее рассмотрим план продаж, который также будет иметь средние цифры. Все-таки не стоит забывать, что риелторский бизнес зависит от многих факторов и в какие-то месяцы прибыль не будет покрывать расходы. Это абсолютно нормально, тем более риелторский бизнес может зависеть и от времени года. Например, в летний период сложнее будет сдать или продать квартиру, так как потенциальные клиенты могут уехать на отдых. В то же время, объем сделок может увеличиться в новогодние праздники и выходные дни, когда клиенты (равно, как и собственники квартир) обладают большим количеством свободного времени. Со временем агентство может подстроиться под спрос и это позволит сформировать наиболее грамотную и выигрышную стратегию работы. Получается, что при удачном стечении обстоятельств заработок может в разы превысить стандартную планку. Далее разберем основные услуги, которое будет оказывать агентство недвижимости.

Итак, при покупке и продаже жилья комиссия от сделки будет составлять три процента. При этом число таких сделок в месяц, допустим, будет две. Средняя сумма сделки составит 2.5 миллиона рублей. Получается, что общий доход за месяц с этой услуги будет составлять 150 тысяч рублей.

Теперь рассмотрим посредническую услугу по купле-продаже коммерческой недвижимости. Здесь комиссия составит три процента, а в месяц должна быть хотя бы одна подобная сделка. При этом средняя сумма сделки составит 2.7 миллиона рублей. Получается, что заработок от оказания этой услуги составит 81 тысячу рублей.

Также будет предоставляться услуга по сдаче жилья в аренду. Комиссия от сделки здесь составит пятьдесят процентов, а всего за месяц таких сделок будет примерно десять. Средняя стоимость аренды квартиры составит 15 тысяч рублей. Выходит, что общий доход от услуги за месяц – 75 тысяч рублей.

Заработок будет строиться и на сдаче коммерческих помещений в аренду (здесь подразумеваются исключительно посреднические услуги). Размер комиссии тут составит семьдесят процентов, а подобных сделок в месяц должно быть не менее пяти. Средний размер аренды составит 20 тысяч рублей и, следовательно, общий доход от оказания этой услуги составит 70 тысяч рублей в месяц.

От оказания дополнительных услуг (консультации, сбор документов, оформление договоров и т.д.) заработок будет ежемесячно составлять от 10 тысяч рублей (вероятно, это будет в первое время работы) и до 27 тысяч рублей (при дальнейшем ведении деятельности).

Получается, что общий заработок агентства будет составлять примерно от 326 до 495 тысяч рублей ежемесячно. Чистая прибыль, которую в итоге получит предприниматель, составит в первые месяцы около 39 тысяч рублей, а в дальнейшем она будет доходить до 105 тысяч рублей в месяц.

Получается, что срок окупаемости вложений составит примерно полгода. Средний общий доход за месяц составит примерно 380 тысяч рублей.

8.Факторы риска

Получается, что открытие агентства недвижимости – это довольно сложный процесс, требующих большого количества усилий. Начиная этот бизнес, необходимо учитывать некоторые факторы риска.

Прежде всего, в этом бизнесе нет какого-либо конкретного порога вхождения. То есть, риелтерством сегодня может заниматься практически любой человек и без особых вложений. В связи с этим на рынке появилось достаточно большого количество подобных агентств, которые появляются и исчезают довольно быстро. При этом большинство клиентов предпочитает обращаться в наиболее крупные и проверенные временем агентства, поэтому тут большое значение имеют такие факторы, как репутация и опыт работы.

Основываясь на сказанном выше, можно сделать вывод, что поначалу у агентства будет проблема с узнаваемостью и уровнем доверия клиентов. Возможно, потребуется проработка фирменного стиля и понадобится создание наиболее эффективной маркетинговой политики. За счет слаженных и систематических действий можно будет с минимальными усилиями получить целевых клиентов. Правда, в этом бизнесе могут быть и другие проблемы. Все-таки не стоит забывать и о том, что на прибыль будет влиять и высокая конкуренция в целом. Для устранения такой проблемы, возможно, потребуется проработка ценовой политики, так как менее известные риелторы могут в какой-то степени демпинговать. Чтобы оперативно решать эти проблемы, понадобится четкий план действий, который позволит успешно преодолеть все трудности и достигнуть максимального заработка.