Как найти хорошее помещение для бизнеса?

27.06.2018 444

С чего начать?

Даже в самых крупных городах порой очень трудно найти подходящее помещение для работы. Особенно часто это встречается среди представителей малого бизнеса. Очевидно, что собственники помещений не особо хотят заморачиваться со сдачей помещения по частям – гораздо выгоднее все сразу отдать крупному игроку рынка. Если же большое помещение сдается по мелким площадям, то в таком случае и стоимость аренды может заметно увеличиться. В результате небольшие компании вынуждены довольствоваться неудобными или вообще полулегальными помещениями для работы. Что же делать в этом случае? В подобной ситуации есть два варианта – это субаренда, либо кооперация. Рассмотрим каждый из них подробно.

Предложений по субаренде сегодня довольно-таки много. Часто такие площади сдаются владельцами продуктовых, косметических и других магазинов, у которых остается «свободная» площадь после аренды. Другими словами, со временем владельцы таких фирм понимают, что они арендовали слишком большое помещение и для полноценной деятельности им достаточно лишь некоторой его части. Для того, чтобы снизить арендные платежи, они, собственно, и предлагают субаренду другим предпринимателям. Таким предложениям можно вполне доверять, тем более что крупные и успешные компании стараются выбрать наиболее проходимые места в хороших районах. Единственным минусом тут можно назвать отсутствие отдельного входа для арендатора, но это далеко не всегда является проблемой. Исходя из этого, небольшие компании охотно берут подобные площади в аренду.

Еще выгодной можно назвать совместную аренду. Для таких целей можно скооперироваться с близкими по профилю предпринимателями. К примеру, это может быть продажа мяса и рыбы или, допустим, автозапчастей для автомобилей разных марок. Конечно же, это позволяет получить больше клиентов, ведь покупатель, пришедший за одним товаром, может заодно приобрести что-то попутно. В некоторых бизнесах к открытию филиалов есть даже подобные требования, например, открывать точку можно только вблизи касс крупных гипермаркетов. Такой подход значительно экономит траты на аренду и позволяет получить хороший трафик клиентов.

Правила поиска коммерческих помещений

Итак, теперь приступаем непосредственно к самому поиску. Прежде всего, следует определить критерии, на основе которых будут отбираться помещения. Зачастую это происходит спонтанно и лишь по общим представлениям. Такой подход нельзя назвать верным. Важно понимать, что в арендованном помещении, возможно, придется работать долгие годы и, конечно же, от правильности выбора очень серьезно зависит прибыль. Также важно учитывать и перспективу развития компании. Если, к примеру, штат фирмы будет постоянно увеличиваться, то наверняка понадобится и более солидная площадь со временем. Искать новое помещение потом будет проблематично, поэтому о решении такого вопроса лучше позаботиться заранее. Опять же, не забываем и про удобство расположения своей компании – она должна находиться в том месте, куда будет удобнее добираться и вам, и вашим клиентам. Предусмотрев хотя бы эти, больше первоначальные критерии, можно будет по максимуму избежать вероятность поиска нового помещения.

Помимо всего прочего, не рекомендуем смотреть только на рыночные цены. Прежде всего, стоит исходить из собственного бюджета. Важно, чтобы стоимость аренды не была слишком высокой по сравнению с доходами. К тому же далеко не всегда цены могут быть справедливыми. Статистика показывает, что обычно большинство предпринимателей платят за аренду не более пятнадцати процентов от своих заработков. Не стоит забывать, что в какой-то момент могут понадобиться дополнительные (оборотные) средства, а в связи с высокой арендной платой брать их будет просто неоткуда. В итоге предприятие вынуждено будет закрыться и предприниматель останется ни с чем.

Важен и правильный расчет конечной ставки. Зачастую в рекламе собственники помещений обозначают одну цену, а в итоге она становится совершенно другой. Где-то, например, будет указана стоимость без коммунальных платежей, а где-то – без оплаты интернета, уборки или парковки. Естественно, могут потом потребоваться расходы на ремонт, мебель и всевозможное оборудование. Даже самые незначительные расходы могут показаться большими в пересчете на месяцы и годы аренды.

Не забываем и про сам договор. Всю информацию, напечатанную в нем, необходимо изучать тщательным образом. Обращаем внимание на то, что указано мелким шрифтом, если он присутствует. Большое значение имеют такие данные, как срок договора, условия его продления и изменение арендной ставки. К слову, последнее важно заранее обговорить с собственником, так как при увеличении этого показатели многие предприниматели зачастую закрывают свой бизнес.

Заранее можно узнать, какие возможны «бонусы» при дальнейшей аренде. К примеру, собственник может провести ремонт в счет арендной платы, выделить дополнительные места на парковке и сделать другие улучшения. Возможно, платежи со временем даже снизятся и это будет еще лучше. Взамен за это, опять же, арендодатель может предложить предоплату за год вперед и в этом не будет ничего сверхъестественного. 

Способы поиска коммерческого помещения

Все способы тут можно назвать традиционными – это печатные СМИ, социальные сети и доски объявлений. В крупных городах давно существуют отдельные каталоги для такой недвижимости, поэтому особых трудностей в этом плане обычно не наблюдается. Если все-таки на данном этапе возникают проблемы, не забываем и про самостоятельную публикацию объявлений с соответствующей просьбой – этот вариант, возможно, позволит диктовать и свои условия. То есть, при таком подходе в объявлении можно будет сразу указать максимальный бюджет, на основе которого к вам и будут поступать предложения от собственников. Возможно, в каких-то отдельных случаях придется самостоятельно посещать соответствующие организации и узнавать о том, сдаются у них помещения в аренду или нет – в этом тоже нет особой проблемы. Как правило, большинство собственников открыто говорит о таких предложениях.

Район, в котором находится помещение

Естественно, любой предприниматель хочет работать в наиболее удобном ему районе. Только в этом отношении есть и свои нюансы. Выбирая помещение, необходимо четко понимать, на кого будет ориентирована ваша компания. Учитывая интересы и место нахождения целевой аудитории, можно уже гораздо быстрее и проще подобрать подходящее помещение.

К примеру, для кофейни в формате «возьми с собой» следует искать только места с высокой проходимостью – это могут быть, как торговые центры, так и киоски на улице. Что касается баров и магазинов разливного пива, то здесь следует ориентироваться на людей, которые ходят в этом районе в выходные дни или вечером. При этом не стоит забывать, что продавать крафтовое пиво лучше в центре, а обычное разливное – в спальном районе города. Аналогично и в случае с парикмахерскими/салонами красоты: модный барбершоп лучше открывать в центре, а что-то более бюджетное и без изысков можно открыть и в самом обычном спальном районе. Если предполагается открытие кафе или ресторана, то выбирать место нужно очень осторожно, так как все зависит от трафика.

Опять же, не забываем и о наличии конкурентов – если они есть, то лучше располагаться от них подальше. Впрочем, этот момент сильно зависит от сферы деятельности. Как известно, на многих рынках конкурирующие компании расположены практически вплотную друг от друга, но это не мешает им получать достаточный поток клиентов.

Важно помнить и про то, что стоимость аренды напрямую зависит от проходимости места. Следовательно, чем лучший вариант предлагается, тем высокая вероятность большой его стоимости. Впрочем, это не говорит о том, что данный трафик позволит получить именно целевых клиентов. Зачастую между спальным или центральным районом в этом плане нет особых отличий. В связи с этим нужно очень хорошо знать свою целевую аудиторию, а именно – знать, где она живет, работает и какие места посещает. На основе этого можно будет сделать наиболее правильные выводы и арендовать хорошее помещение за доступные деньги.

Площадь коммерческого помещения

Очевидно, что многое зависит и от площади помещения. Если планируется открыть ларек в формате «возьми с собой», то подойдет и площадь от пяти квадратных метров. Если же необходима точка по продаже разливного пива, то тут нужно иметь в распоряжении хотя бы пятнадцать квадратных метров. Для небольшого кафе может хватить и площади от пятидесяти квадратных метров. Если же речь идет об открытии полноценного бара, клуба или ресторана, то тут нужно искать помещения площадью более ста квадратных метров. Чтобы узнать размер необходимой площади, лучше посмотреть на похожие компании – наверняка так можно будет выявить какую-либо закономерность в данном плане. К слову, в плане аренды во многом лучше ориентироваться именно на схожие предприятия. То есть, если большинство магазинов разливного пива имеет небольшую площадь и находится в спальных районах, то и открывать такую точку следует в аналогичных местах.

Трафик и его особенности

Как мы уже заметили выше, на выбор и, само собой, на стоимость места влияет и его проходимость. Большинство видов бизнеса ориентировано на два варианта привлечения клиентов: на проходящих мимо людей и на тех, кто приходит по рекламе. Исходя из этого, в первом случае следует искать районы с высоким трафиком (станции метро, транспортные развязки, центральная часть города), а во втором – место, в которое можно будет удобнее добраться (пусть даже это будет несколько отдаленный район). Только так можно будет найти оптимальный вариант, который позволит сэкономить свои деньги. Чтобы более детально изучить данный вопрос, приведем далее несколько примеров, которые помогут сориентироваться в этих вариантах.

Как найти помещение для продуктового магазина

Продуктовый магазин, если для него правильно подобрать ассортимент, будет популярен практически везде, где только живут или работают люди. Такие точки очень редко закрываются из-за низкой прибыли, поэтому и стоимость аренды в большинстве случаев полностью оправдывает себя. Продукты питания востребованы повсеместно, поэтому даже при наличии конкуренции прибыль вряд ли заметно снизится. Единственное, чего можно опасаться – это крупные сетевые супермаркеты, в которых выбор значительно больше, а зачастую и качественнее. Естественно, и реклама у них развита на должном уровне, так как громким именам люди все-таки доверяют больше. При этом для снижения негативного эффекта от конкуренции достаточно открыть магазин на соседней улице или даже в соседнем дворе, ведь многим людям это будет удобнее. Не забываем и про выделение своих преимуществ, например, более длительное время работы и доступные цены. То есть, при грамотном бизнес-планировании даже не самый удачный выбор помещения можно хорошо компенсировать другими показателями, но это возможно далеко не в каждой сфере бизнеса. В подобных ситуациях лучше всего изучать опыт других предпринимателей – это позволяет избежать многих ошибок. В то же время, не стоит исключать и аренду нового помещения со временем. Любой бизнес можно улучшить, а вопрос аренды – это не такая уж и сложная задача, если хорошо в ней разобраться.

Как найти помещение для магазина одежды или обуви

Что касается магазинов одежды или обуви, то правильнее всего располагать бизнес в крупном торговом центре. В такие места люди постоянно ходят за покупками, поэтому стабильно высокий трафик тут обеспечен. Любопытно, что даже конкуренция здесь может пойти на пользу – если человек будет знать, что в конкретном ТЦ есть много магазинов обуви, то не исключено, что он выберет в итоге именно ваш магазин. Когда в торговом комплексе действительно хороший выбор, то вполне вероятно, что в него будет приезжать большинство жителей города. Другими словами, клиент может изначально приехать в один магазин, а выбрать товар – в другом. Учитывая качественную рекламу торговых центров, можно сказать, что они в какой-то степени продвигают и своих арендаторов.

Что и говорить про адекватность арендной ставки, которая в крупных ТЦ обычно не меняется и сделана максимально приемлемой по рынку. Все-таки владельцы таких площадей заинтересованы в постоянном и длительном сотрудничестве. Можно сказать, что в таких случаях арендатор немного застрахован от непредвиденных обстоятельств и «смены настроения» у владельца помещения. В крупных организациях этот вопрос уже давно проработан и обычно каких-то недоразумений здесь не возникает. Можно даже сказать, что развитым и давно работающим на рынке компаниям стоит полностью доверять – они уже прекрасно знают, как сотрудничать на взаимовыгодных условиях.

Если аренда все-таки высока, не стоит останавливаться на торговых центрах. Сегодня с помощью интернета можно получать солидное количество клиентов, поэтому и поводов для беспокойств здесь достаточно мало.  Конечно же, стоит сразу сопоставить, сколько денег уйдет на рекламу и сколько придется платить за аренду. Если все это намного дешевле, чем стоимость аренды в других местах, стоит задуматься. Возможно, лучше открыть магазин в не самом проходимом месте и сделать из него своеобразный пункт самовывоза. Не забываем и про возможность доставки товара, но это уже больше технические моменты. К счастью, в случае с магазинами одежды и обуви в этом плане выбора больше.

Как найти помещение для офиса

Поиск помещения для офиса тоже имеет свои особенности. Особенно часто проблемы бывают у тех предпринимателей, которые занимаются этим в небольших городах. Нормальных площадей здесь довольно мало и, как правило, они больше предназначены для складов или торговли. В таком случае может выручить субаренда или кооперация с другими предпринимателями, о чем мы говорили в самом начале.

Но не стоит разочаровываться раньше времени – необходимо хотя бы попробовать. Все-таки «офисный» бизнес тоже набирает популярность, пусть даже меньше, чем сетевой ритейл. В целом, можно сказать, что с поиском офисных помещений может быть гораздо проще, но все, опять же, зависит от специфики бизнеса. Если проходимость, как таковая, не имеет значения, то тогда можно брать в аренду практически любое пригодное помещение. Как показывает практика, офисы даже крупных и известных компаний могут располагаться в относительно периферийных районах, а то и промышленных зонах. Все зависит от уровня компании, особенностей целевой аудитории и, конечно же, бюджета компании. Учитывая эти показатели, можно сказать, что выбор тут достаточно большой. Даже при относительно скромных возможностях можно снять достойный офис с неплохим ремонтом.

Стоимость аренды помещения

Как мы заметили выше, затраты на аренду не должны быть более пятнадцати процентов от чистого дохода. Придерживаясь этой рекомендации можно будет не бояться плохой рентабельности и долгого срока окупаемости вложений. При этом далеко не каждый предприниматель может спрогнозировать свои заработки. Реальную информацию можно только у других партнеров или у аналогичных компаний, расположенных в похожих местах. Не стоит доверять здесь компании-франчайзеру, которая может преувеличить вероятные доходы. Правильнее всего выбирать место «с запасом», то есть, представлять самую минимальную прибыль и из нее уже высчитывать стоимость аренды.

Скидка на аренду для малого бизнеса

Не стоит стесняться и просить скидку у владельца помещения – многие из собственников готовы пойти навстречу при определенных условиях. Согласно негласной статистике, средний размер скидки тут составляет буквально пять – десять процентов при долгосрочном сотрудничестве. В связи с этим нужно заранее уточнить, возможен ли такой вариант или нет. Перед тем, как начать торговаться, необходимо изучить похожие предложения и узнать ставки на них. Естественно, тут не стоит перегибать палку и лучше всего иметь в запасе сразу несколько вариантов. Только в таком случае можно будет не бояться того, что в один прекрасный момент стоимость помещения резко увеличится. Причин для этого может быть много, поэтому важно досконально изучать договор и обговаривать все обязательства. В конце концов, далеко не каждый собственник захочет терять постоянного арендатора.

В какое время года лучше искать помещение?

На рынке коммерческой аренды практически нет каких-то сезонных всплесков. Спрос тут стабилен практически круглый год, а большинство договоров заключается на длительный срок. Целесообразнее брать помещение в аренду именно тогда, когда в вашем бизнесе начинается наиболее прибыльный сезон – это позволит снизить многие издержки, в том числе и на аренду. К примеру, пивные магазины приносят хороший доход, начиная с весны, а кофейни – чаще в осеннее время года. Опять же, летом, а также после Нового года есть вероятность того, что некоторые помещения будут дешевыми. Однако гоняться за несущественными скидками тоже не стоит. Дешевыми зачастую являются не самые ликвидные помещения, поэтому тут предпринимателя тоже может поджидать опасность. 

Что лучше: помещение с отделкой или без?

Естественно, под этим вопросом подразумеваются финансовые траты. Некоторые предприниматели могут попасться на наиболее дешевый вариант, однако далеко не факт, что ремонт помещения без отделки будет стоить меньше, чем аренда аналогичной, но уже полностью готовой площади. Само собой, многое зависит от особенностей конкретного бизнеса, ведь для открытия эксклюзивного ресторана в любом случае понадобится ремонт. В случае же с обычным секонд-хендом дела обстоят определенно проще – подойдет практически любое более-менее нормальное помещение.